Il recupero dei sottotetti nel ^Salva Casa^

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, art. 2-bis, Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.

Commento di Lorenzo Spallino

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Recupero dei sottotetti e distanze dai confini

La Corte d'Appello di Milano, confermando il Tribunale di Lecco, afferma che il recupero dei sottotetti effettuati ai sensi della legge regionale della Lombardia n. 12 del 2005 è soggetto al rispetto della distanza dai confini nella misura prevista dal Piano di Governo di Territorio, nonostante la legge regionale disponga che detti interventi siano ammessi "in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati".

Il commento alla sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 2952 del 23 agosto 2018, è disponibile su #PA all'indirizzo https://www.dirittopa.it/it/interventi/edilizia/recupero-sottotetti-e-distanze-dai-confini/.

Piani di lottizzazione: efficacia superiore a 10 anni per le pattuizioni tra privati

Con sentenza n. 1200/2019 il Consiglio di Stato specifica che la convenzione di lottizzazione può avere una efficacia vincolante superiore a 10 anni nella parte in cui contiene pattuizioni tra soggetti privati.

Esprimendosi in una fattispecie relativa a contestazioni tra privati in un Piano attuativo (incremento di altezza per effetto di recuperi di sottotetti) scaduto, il Consiglio di Stato precisa che - fermo restando il potere dell’Amministrazione di disporre diversamente nel PGT su aspetti edilizio-urbanistico - poichè la convenzione di lottizzazione è (anche) espressione dell’esercizio di autonomia contrattuale dei privati, questa è vincolante per le parti anche dopo la scadenza della stessa in quanto:

• si tratta di auto-limitazioni all’attività costruttiva, rispondenti a interessi privati sui quali l’ordinamento può esercitare soltanto un giudizio di meritevolezza dell’interesse perseguito;
• non si tratta unicamente di limitazioni imposte dall’Amministrazione [ma] quel particolare assetto previsto dalla convenzione è il frutto anche di una ponderazione di diritti e facoltà dei privati.

Il Consiglio di Stato chiarisce poi che le contestazioni in merito all'esecuzione del piano di lottizzazione che possono sorgere tra privati sono da far valere in sede civilistica e

non sono rimediabili mediante l’approvazione di uno strumento (pubblicistico) di governo del territorio, che ha per l’appunto una funzione di pianificazione e di programmazione, e non già di sistemazione giuridica (postuma) di difformità che sono il frutto di inadempienze non rispetto a previsioni pubblicistiche, ma rispetto a obblighi convenzionali, di auto-limitazione costruttiva.

La sentenza del Consiglio di Stato, sez. IV, 21 febbraio 2019, n. 1200, è disponibile sul sito della  Giustizia Amministrativa a questo indirizzo.

Sottotetti: è irrilevante l'altezza interna superiore di 1 cm alle N.T.A.

Con sentenza n. 482 depositata il 9 marzo 2016 il TAR Lombardia, sezione II, sottolinea come la norma delle N.T.A. in forza della quale i locali sottotetto non debbano essere computati come abitabili quando l’altezza interna netta media sia inferiore a metri 2,10, sia da considerarsi rispettata quando la violazione è per un solo centimetro e in un solo locale.

Sottotetti: ai fini della computabilità conta la potenzialità dello sfruttamento ai fini abitativi

Avv. Lorenzo Spallino

Con sentenza n. 2467 depositata il 14 maggio 2014 la sezione IV del Consiglio di Stato afferma che ciò che rileva, al fine della considerabilità del cd. vano sottotetto ai fini volumetrici, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi, del tutto irrilevante l’impegno del costruttore di non rendere abitabile il sottotetto o di utilizzarlo ai fini abitativi.

Distanze sottotetti: è derogata la norma locale dal confine

Con ordinanza 23 novembre 2012 emessa nel ricorso ex artt. 1170 c.c. / 703 c.p.c. n. 359/11 R.G. Cont., il Tribunale di Como, sezione distaccata di Menaggio, ha messo un punto fermo su una circostanza pacifica per gli operatori di diritto ma non per le pubbliche amministrazioni. Ossia che l’intervento di recupero del sottotetto esistente, autorizzato ai sensi della l.r. 12 del 2005, essendo “ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione comunale vigenti ed adottati” (art. 64, c. II), se non deroga alle distanze di cui al D.M. 1444/1968, articolo 9, deroga invece alle locali distanze dai confini. 

Sottotetti e distanze: la Corte Costituzionale ribadisce l'obbligatorietà del rispetto dell'art. 9 D.M. 1444/1968

Con sentenza n. 173 dell'11 maggio 2011 la Corte Costituzionale ha rigettato la questione di incostituzionalità dell'articolo 64, c. 2°, della legge della Regione Lombardia 11/03/2005, n. 12, come sostituito dall'art. 1, c. 1°, lett. d), della legge della Regione Lombardia 27/12/2005, n. 20, sollevata dal Tribunale di Brescia.

Il Tribunale rilevava che se si dovesse, come impone l'articolo 64 in questione, qualificare ^ristrutturazione^ la realizzazione di sottotetti anche quando la modificazione della sagoma dell'edificio preesistente comportasse una diminuzione delle distanze da edifici esistenti inferiore a quella di cui al D.M. 1444/1968, art. 9, ciò si risolverebbe nella disaplicazione di una normativa di rango superiore quale, per l'appunto, il D.M. 1444, nonché lo stesso Testo Unico dell'Edilizia, per il quale la ristrutturazione edilizia non può comportare aumento di sagoma e volume (art. 3 D.P.R. 380/2001), diversamente cessendo in presenza di nuova costruzione, come tale computabile ai fini della applicazione degli standard edilizi indicati dagli strumenti urbanistici locali, a loro volta, invece, disapplicati.

Permesso di costruire e regime delle distanze: il Consiglio di Stato consolida il proprio orientamento

Con sentenza 2 novembre 2010, n. 7731, la sezione quarta del Consiglio di Stato ha ribadito la propria posizione circa l'applicazione del d.m. 1444/1968 (articolo 9) in materia di distanze, ulteriormente pronunciandosi anche in materia di altezze ex D.M. e di sottotetti.

L'elemento fattuale a fondamento della decisione dei giudici di Palazzo Spada era quello di un muro di contenimento dell'altezza di un metro e mezzo circa e della lunghezza di circa trenta metri, rispetto al piano di campagna, del quale si contestava la mancata considerazione ai fini delle distanze di un edificio confinante. Riconosciuta la natura di costruzione al muro in questione, il Consiglio di Stato ha dichiarato fondato il motivo di appello con il quale si lamentava "la violazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 e in ogni caso la violazione del limite delle distanze, perché l’assentimento sarebbe inferiore ai previsti metri dieci, calcolandolo dalle pareti finestrate di entrambi gli edifici". Fermo il principio generale, la decisione puntualizza che la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall'art. 9, D.M. n. 1444 del 1968, va calcolata:

• con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano;
• a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela;
• avendo riguardo a tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, qualunque ne sia la funzione, aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione.

Modifica delle tabelle millesimali: addio all'unanimità.

Con ordinanza n. 2568 del 2 febbraio 2009, la seconda Sezione Civile della Cassazione aveva disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente al fine di dirimere le discrepanze nella giurisprudenza della Corte stessa a proposito della competenza dell'assemblea alla approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali e alle forme (maggioritaria o unanime) di tale espressione di volontà. In materia edilizia, il tema era particolarmente sentito nelle regioni dove si é scelto, a partire dalla fine degli anni novanta, di facilitare il recupero ai fini abitativi dei locali sottotetti.

Con sentenza n. 18477 del 9 agosto, le sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno definitivamente accertato sia la competenza della assemblea in materia sia la possibilità per questa di intervenire a semplice maggioranza, ferma restando la possibilità per i condomini di chiederne, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile in caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Recupero sottotetti: il Tribunale di Brescia rimette alla Corte Costituzionale l'articolo 64, comma 2, della l.r. 12.

Grazie allo studio legale associato Fontana Ferrari di Brescia e a Battista Bosetti, diamo notizia dell'ordinanza con cui il Tribunale civile di Brescia, sezione terza, ha rimesso alla Corte Costituzionale la questione di legittimità dell'articolo 64, comma 2, della legge regionale n. 12 del 2005, nella parte in cui, autorizzando ampliamenti degli edifici esistenti in deroga ai limiti e alle prescrizioni dei piani urbanistici al di fuori delle ipotesi di deroga legittime ex art. 9 u.c. D.M. 1444/1968, si pone in insanabile contrasto con il principio fondamentale dettato dall'articolo 3 del T.U. dell'Edilizia in tema di definizioni degli interventi edilizi e, quindi, con l'articolo 117, comma 3, della Costituzione. In breve: non è vero, come afferma il TAR Lombardia nella decisione 153/2009, che la lettura comparata delle disposizioni regionali e nazionali deve suggerire una interpretazione delle prime conforme a legittimità a scapito di una non di legittimità, poichè nella fattispecie il legislatore regionale ha intenzionalmente qualificato il recupero dei sottotetti come ristrutturazione, al fine di sottrarli alla applicazione delle disposizioni di rango superiore.

L'ordinanza 11 febbraio 2010 del Tribunale di Brescia é scaricabile in formato pdf a questo indirizzo.

Sopraelevazioni, normativa locale e distanze ex d.m. 1444: la posizione del Tribunale di Como

La recente decisione n. 1991/2007 del TAR Lombardia Milano, sezione II, in materia di distanze che i sottotetti realizzati ai sensi della l.r. 12/05 debbono rispettare, ha confermato l'orientamento sul punto del giudice ordinario, in particolare del Tribunale di Como, che da tempo afferma l'inderogabilità del d.m. 1444 rispetto alle normative speciali, locali o regionali che siano. Il commento rende disponibili i testi, oltre che della decisione del TAR Milano, di alcune decisioni significative in materia del Tribunale di Como e delle sue sezioni distaccate, sia in sede definitiva che di reclamo.

Link: http://www.studiospallino.it/interventi/sottotettiter.htm

Sottotetti in regione lombardia: vanno realizzati prima di essere recuperati?

Sin dal rilascio della novella del dicembre 2005 gli operatori professionali si sono interrogati sull'efficacia delle disposizioni in tema di sottotetti, se cioè essa deponga nel senso di ^obbligare^ i soggetti che abbiano conseguito positivamente un permesso di costruire anteriore al 31 dicembre 2005, o una D.I.A. anteriore al 1° dicembre, a realizzare fedelmente le previsioni del titolo originario quand'anche intendano apportare delle modifiche nel senso di variarne il contenuto progettuale per recuperare il sottotetto in progetto. Da un lato le amministrazioni locali, orientate a leggere le disposizioni citate nel senso che il sottotetto, per poter essere recuperato ai fini abitativi, deve necessariamente essere realizzato, sia pure al rustico. Dall'altro gli operatori economici, che vedono in tale orientamento una sorta di ^punizione^ per poter godere dei benefici del recupero ai fini abitativi degli spazi. Il testo della legge sembrerebbe deporre a favore del primo orientamento: ma gli elementi di perplessità sono più di uno, soprattutto alla luce dell'evoluzione del diritto amministrativo, che si sta da tempo orientando verso l'implementazione dei principi di efficacia e di efficienza all'interno delle tradizionali categorie di legittimità degli atti.

Link: http://www.studiospallino.it/interventi/sottotettibis.htm

Legge regione Lombardia 27 dicembre 2005, n. 20: quesiti / risposte

A seguito del Convegno "Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti in Regione Lombardia", organizzato da IFAC (azienda speciale della CCIAA di Como) il 16 febbraio 2006 a Lariofiere (Erba) sono disponibili:

• testo dell'intervento dell'avv. Lorenzo Spallino sui quesiti raccolti anteriormente al convegno dagli ordini professionali degli architetti e degli ingegneri;
  
• tavola di raffronto della legge regione Lombardia 27 dicembre 2005, n. 20, con la legge 15/1996 e la legge 12/2005 ante novella, a cura della dr.ssa Ileana Pisani.
  

16 febbraio 2006: convegno “Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti"

IFAC, Azienda Speciale della CCIAA di Como, in collaborazione con la Camera di Commercio di Como, la Provincia di Como, l'Ordine degli Architetti PPC della Provincia di Como, l'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Como e il Collegio delle Imprese Edili ed Affini di Como, organizza per il 16 febbraio 2006, ore 14.30 presso LARIOFIERE (Viale Resegone, Erba) il convegno dal titolo “Modifiche alla normativa in materia di recupero abitativo dei sottotetti”. L’incontro, organizzato nell’ambito di iniziative relative alla legge regionale n.12/2005, avrà un taglio prettamente pratico e verterà sulle modifiche apportate agli articoli 63, 64 e 65 della LR 12/05 da parte del Consiglio regionale della Lombardia in tema di recupero dei sottotetti esistenti.

Programma

Ore 14.30:

• Registrazione partecipanti

Ore 15.00:

• Saluti introduttivi

Ore 15.15:

• Presentazione della normativa, (Bruno Mori e Umberto Sala D.G. Territorio ed Urbanistica, Regione Lombardia)
• Contenuti ed applicazione (Lorenzo Spallino, avvocato in Como);

Ore 17.00:

• Interventi programmati su problemi applicativi

Modera: Gianfredo Mazzotta, architetto in Como.

La scheda di partecipazione è disponibile qui (brochure in formato PDF): le iscrizioni vanno inviate alla segreteria IFAC—fax 031 256306 entro il 08.02.2006.

Modifiche alla disciplina dei sottotetti in Regione Lombardia

Nella seduta del 21 dicembre il Consiglio regionale della Lombardia ha approvato le modifiche agli articoli 63, 64 e 65 della legge regionale n. 12/2005 in tema di recupero dei sottotetti esistenti. Sono disponibili:

• scheda sintetica illustrativa delle innovazioni apportate [file PDF+];
• testo della legge di modifica [file PDF];
  
• testo integrato degli art. 63, 64 e 65 della l.r. 12/2005, con riportato testo ante novella [file PDF].
  

Sottotetti in Regione Lombardia: emendamenti alla proposta di modifica

NOTA: E' approdata la scorsa settimana in Commissione Territorio la proposta di modifica alla legge regionale della Lombardia n. 12/2005 in punto sottotetti, licenziata dalla Giunta regionale lo scorso 5 agosto. La proposta è oggi oggetto di nuove modifiche a firma dell'Assessore competente, Davide Boni, attraverso emendamenti al pdl 082 ai punti: articolo 1 (lettere b e c) e articolo 2. La prima modifica va a interessare direttamente la scadenza temporale per l'ammissibilità degli interventi di recupero dei sottotetti, che viene spostata al 31 marzo 2005 quanto a esistenza degli "edifici" realizzati in forza di permessi di costruire rilasciati prima del 31 dicembre 2005 o di D.I.A. "presentate" entro il 1° dicembre 2005. La seconda modifica cancella la somma di possibilità di intervento per esigenze più o meno ^personali^ elencata all'articolo 1, lettera c), del pdl, semplicemente sostituendo il comma 4 dell'articolo 63 della l.r. 12/2005 con una più stringata disposizione in ordine alla ammissibilità degli interventi, che in buona sostanza ripropone il testo della prima modifica al pdl. La terza modifica integra l'articolo 65 della l.r. 12/2005 con i commi 1bis, 1ter, 1 quater, 1 quinquies.
MATERIALI: il testo integrale degli emendamenti, che saranno esaminati nel corso della prossima riunione della Commissione Territorio, è disponibile all'indirizzo:

• http://www.studiospallino.it/doc/legge12/emendamenti_pdl.pdf
  

Il testo integrale della proposta di legge approvata dalla giunta regionale è disponibile all'indirizzo:

• http://www.studiospallino.it/doc/legge12/sottotettibis.pdf