Nuovi chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate in materia di accatastamento

Con la Circolare n.27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrata risponde ad alcuni quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione del convegno Il Sole 24ore per i 130 anni del Catasto.


La nuova Circolare chiarisce in particolare tematiche inerenti l’accatastamento dei fabbricati collabenti, dei fabbricati in corso di costruzione, delle infrastrutture per impianti di telecomunicazione, degli impianti eolici, dei c.d. imbullonati e degli impianti di risalita, oltre a ricordare la procedura in tema di solidarietà nella registrazione dei contratti di locazione e nella mancata vendita dell’immobile entro l’anno.

Fabbricati collabenti
A tali immobili, quando lo stato di fatto non consente comunque l’iscrizione in altra categoria catastale e vengono soddisfatti i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite, viene attribuibile la destinazione F/2 - Unità collabenti-. In tal senso la categoria F/2 riguarda infatti quelle costruzioni caratterizzate da un certo livello di degrado che ne determina una incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio.

Tali fabbricati, ai soli fini dell’identificazione, possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso.

Per tali immobili sussiste, pertanto, la possibilità e non l’obbligo dell’aggiornamento degli atti catastali. L’attribuzione della categoria F/2 non è in ogni caso ammissibile quando il fabbricato che si vuole censire risulta comunque iscrivibile in altra categoria catastale, o non è individuabile e/o perimetrabile.

Fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione.
Anche per le unità immobiliari identificate nelle categorie F/3 – Unità in corso di costruzione - e F/4 - Unità in corso di definizione – il Comune ha sempre la possibilità di trasmettere idonea segnalazione all’Agenzia delle Entrate. Nel primo caso si tratterà di una generica segnalazione del Comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato o non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. Nel secondo caso si tratterà invece di segnalazioni fondate su elementi concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili.

Telefonia mobile
L’analisi prende spunto dalle modifiche dell’art.86 del D.Lgs n.259/2003 introdotte dal recente D.Lgs n. 33/2016 la quale prevede che "Gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, di cui agli articoli 87 e 88, nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga, effettuate anche all'interno di edifici, da chiunque posseduti, non costituiscono unità immobiliari ai sensi dell'articolo 2 del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28, e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale.”

Ne consegue che, a partire dal momento di applicabilità delle menzionate disposizioni (ossia dal 1° luglio 2016), gli elementi di rete e le infrastrutture realizzate per le istallazioni di telefonia mobile e/o comunque di impianti per comunicazioni elettroniche, come citati dagli articoli 87 e seguenti del medesimo Codice delle comunicazioni elettroniche (tra cui, ad esempio, tubature, piloni, cavidotti, pozzi di ispezione, pozzetti, centraline, edifici o accessi a edifici, installazioni di antenne, tralicci e pali) non devono essere presi in considerazione nella determinazione della rendita catastale. Impianti eolici. Per le torri di sostegno degli aerogeneratori, nelle quali è possibile riconoscere i caratteri della solidità, della stabilità, della consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, così come indicato nella circolare n. 2/E del 1/2/2016 dell’Agenzia delle Entrate, vanno annoverate come “costruzioni” e, come tali, quindi, da includere nella stima diretta finalizzata alla determinazione della rendita catastale della centrale eolica.

Pertanto, dette unità immobiliari - il suolo, le torri, le fondazioni e gli eventuali locali posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare - vanno considerate ai fini della stima catastale.

C.d “imbullonati” 
Le disposizioni di cui all’art. 1, comma 22, della legge di Stabilità 2016 prevedono la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Impianti fotovoltaici
Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha precisato che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio, gli inverter e i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni.

La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E.

Quanto alla dichiarazione in catasto delle nuove realizzazioni, occorre preliminarmente osservare che, di norma, un qualsiasi cespite immobiliare, costituito dall’area, dal lastrico solare o dal tetto su cui si erge l’impianto produttivo di energia è dichiarato in catasto come unità immobiliare indipendente quando ordinariamente si riscontra per lo stesso autonomia funzionale e reddituale. Mentre l’autonomia reddituale, per gli impianti in questione, è ordinariamente verificata, l’autonomia funzionale va tecnicamente riscontrata, verificando gli elementi che ne caratterizzano la delimitazione, l’ordinaria accessibilità, ecc.

Ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate, tra le componenti immobiliari oggetto di stima, il suolo (quando trattasi di impianti a terra), ovvero l’elemento strutturale (solaio, copertura) su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici (quando trattasi di impianti realizzati su costruzioni), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione e le sistemazioni varie, quali eventuali recinzioni, platee di fondazione, viabilità, ecc., posti all’interno del perimetro dell’unità immobiliare.

Con specifico riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari si precisa che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili. Laddove tali istallazioni siano pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, censite al catasto edilizio urbano nelle categorie dei Gruppi D e E, ai sensi dell’art. 1, comma 21, della legge di Stabilità 2016 e alla luce delle precisazioni fornite con la citata circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 dell’Agenzia delle Entrate, a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, allorquando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.

Impianti di risalita
A seguito dei chiarimenti forniti con la circolare 2/E del 1° febbraio 2016, le funi, i carrelli, le sospensioni, le cabine e i motori che azionano i sistemi di trazione (anche se posti in sede fissa) non concorrono più alla stima diretta della rendita catastale degli impianti di risalita. Quindi, ora figurano tra i criteri per il calcolo esclusivamente il suolo, le stazioni di valle e di monte e gli impianti/costruzioni di tipo civile strutturalmente connessi alle stazioni stesse. Gli impianti di risalita, quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale, connessa al soddisfacimento di fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici, continueranno, pertanto, ad essere censiti nella categoria D/8.

La Circolare n.27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle Entrata è disponibile a questo indirizzo.